问 不办预抵押登记是什么？

不办预抵押登记指的是在房产交易过程中，买卖双方没有按照规定办理预告抵押登记手续。这种做法可能会给交易双方带来一定的法律风险和不确定性。

从资深高级律师的角度来看，这个问题可以从以下几个方面进行详细分析：

1. 法律效力：根据《中华人民共和国民法典》第402条的规定，“当事人以本法第三百九十五条第一款规定的财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”未办理预告抵押登记意味着抵押权尚未正式设立，在法律上不具备对抗第三方的权利。因此，如果出卖方将同一房产再次出售或设定其他形式的权利负担，则购买方可能面临失去房产的风险。

2. 保护措施不足：预告抵押登记是一种保护购房者权益的重要手段之一。通过办理此登记，可以有效防止开发商或其他债权人对已售出但未过户房产采取不利行动。缺乏这一环节使得买受人的利益难以得到充分保障。

3. 贷款影响：对于需要通过银行贷款购房的情况而言，大多数金融机构都要求借款人必须先完成房屋预告抵押登记后才能发放贷款。如果不办理该手续，则可能导致无法顺利获得资金支持，进而影响整个购房计划。

4. 税务问题：虽然直接与预告抵押登记无直接关联，但在某些地区，相关政府部门可能会依据是否进行了预告抵押登记来判断是否应征收特定税费。因此，忽略此步骤也可能引发不必要的财务损失。

5. 合同履行障碍：根据《民法典》第五百零六条规定，“当事人应当遵循诚信原则，全面履行自己的义务”。若因未办理预告抵押登记而导致合同无法正常执行，则任何一方都有权要求对方承担违约责任，甚至解除合同。

综上所述，《民法典》等相关法律法规明确了预告抵押登记的重要性及其法律后果。为避免潜在风险，建议在房产交易中严格按照法律规定办理相应手续。同时也要注意，具体操作还需结合当地政策及实际情况灵活应对。

总之，不办理预告抵押登记会显著增加房产交易过程中的不确定性和风险；遵循法律规定并及时完成必要程序是确保各方权益得到有效保护的关键所在。