问 开发商不办预抵押？

用户提出的问题是关于开发商未办理预抵押登记的情况下，购房者的权益如何保障。具体而言，用户希望了解在开发商未办理预抵押的情况下，购房者是否有权要求开发商履行相关义务，以及如何通过法律途径维护自己的合法权益。

一、合同约定与履行

根据《中华人民共和国民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果购房合同中明确约定了开发商应为购房者办理预抵押登记，而开发商未履行该义务，则购房者有权要求开发商继续履行合同，办理预抵押登记。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年修正）第18条：“买受人请求出卖人交付房屋并办理过户登记手续的，人民法院应予支持。但因买受人的原因导致不能办理过户登记手续的除外。”购房者可以据此向法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务。

二、预售许可与备案

根据《城市房地产管理法》第45条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。”开发商在销售商品房时，必须取得预售许可证。同时，《城市房地产开发经营管理条例》第26条：“房地产开发企业预售商品房，应当自收到预付款之日起30日内，将预售合同和商品房预售款监管协议报送房地产管理部门备案。”如果开发商未按规定办理预抵押登记，购房者可以向当地房地产管理部门投诉，要求其督促开发商履行相关义务。

三、银行贷款与抵押权

根据《中华人民共和国物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”购房者在申请按揭贷款时，通常会与银行签订抵押合同，并办理预抵押登记。如果开发商未办理预抵押登记，银行的抵押权可能无法得到保障，购房者可以要求开发商协助办理预抵押登记，以确保银行的抵押权有效设立。

四、违约责任与损害赔偿

根据《民法典》第584条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”如果开发商未办理预抵押登记导致购房者遭受损失，如无法及时获得贷款或影响房屋产权的正常转移，购房者有权要求开发商承担相应的赔偿责任。

五、行政责任与处罚

根据《城市房地产开发经营管理条例》第39条：“违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。”开发商未按规定办理预抵押登记，属于违规行为，购房者可以向当地房地产管理部门举报，要求对开发商进行行政处罚。

总结

综上所述，开发商未办理预抵押登记的行为违反了相关法律法规，购房者有权要求开发商继续履行合同义务，办理预抵押登记，并在必要时通过法律途径维护自己的合法权益。同时，购房者还可以向相关部门投诉，要求对开发商进行行政处罚。