问 抵押房子能办按揭吗？

问题概述：用户询问抵押房产是否可以办理按揭贷款，期望了解这一操作的法律可行性及涉及的相关法律问题。

答案概述：已抵押房产在符合特定条件下可办理二次按揭，但需关注贷款额度、优先受偿权、债务清偿顺序、合同约定及法律法规限制等五大关键法律因素。

一、贷款额度限制

根据《物权法》第一百九十九条【抵押权清偿顺位】规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”这意味着已抵押房产再办理按揭时，新贷款额应考虑原抵押权人权益，确保新贷款额不超过房产剩余价值，即房产评估价值减去原抵押贷款余额。

二、优先受偿权

《担保法》第五十四条明确规定：“抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。”已抵押房产再办理按揭后，若发生债务违约导致房产处置，原抵押权人享有优先受偿权，新按揭贷款银行作为后顺位抵押权人，其债权清偿次序在原抵押权人之后。

三、债务清偿顺序

《破产法》第一百一十三条【破产财产分配顺序】规定了破产财产清偿顺序，其中“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。”若债务人破产，已抵押房产的按揭贷款将作为普通破产债权参与分配，其清偿顺序在职工债权、社保税费等优先债权之后。

四、合同约定事项

办理二次按揭时，新贷款银行与借款人应就贷款金额、利率、期限、还款方式、违约责任等重要事项签订书面合同。根据《合同法》第十二章“借款合同”相关规定，双方应遵循诚实信用原则，明确各自权利义务。合同内容应符合银保监会《个人贷款管理暂行办法》等监管要求，确保合法合规。

五、法律法规限制

除上述法律规定外，还需关注地方性法规、部门规章及银行业金融机构内部风险控制政策对已抵押房产再办理按揭的特别规定。例如，某些地区可能对二次抵押贷款设定更高门槛或限制条件。此外，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等金融监管机构发布的相关政策文件，如《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》等，也可能对已抵押房产再按揭产生影响。

总结：已抵押房产在满足贷款额度限制、尊重优先受偿权、明确债务清偿顺序、依法签订合同并遵守相关法律法规的前提下，可以办理按揭贷款。然而，由于涉及复杂法律关系及潜在风险，建议用户在操作前咨询专业法律人士，全面评估并妥善处理相关法律问题。