问 买房房子有抵押怎么办？

用户想知道的是，如果他打算购买的房屋已经被抵押，应如何处理相关法律问题，以及这可能带来的风险和解决途径。

1. 抵押权的优先性：根据《物权法》第一百九十九条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。（二）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。这意味着购房人需要确保原抵押债务能在交易前得到清偿，否则可能面临无法顺利获得房产所有权的风险。

2. 购房合同效力：即使房屋被抵押，买卖合同本身并不因此无效。但若不能解除抵押，过户将受阻。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在抵押未解除的情况下进行买卖，可能会因为违反担保法关于抵押期间不得转让的规定而被视为无效。

3. 解除抵押：购房人可以与卖家协商由卖家先行偿还贷款解除抵押，或者通过第三方垫资的方式帮助解除抵押。但这涉及额外费用且存在垫资方不履行承诺的风险。

4. 风险防范：购房人在签订购房合同时，应明确约定解除抵押的时间表和违约责任，以保护自身权益。同时，建议通过专业律师或中介进行交易，以降低风险。

5. 法律救济：如因卖家未能及时解除抵押导致交易失败，购房人可根据《合同法》第一百零七条要求卖家承担违约责任，赔偿损失。

总结来说，购买抵押房屋需谨慎，务必确保抵押解除后再行交易，并做好合同条款的约定以保障自身利益。如有纠纷，可寻求法律途径解决。