问 土地抵押还能办房产证？

问题概述：用户询问在土地已设定抵押的情况下，是否仍能办理房产证。

答案概述：土地抵押状态下，符合法律规定条件的房产可依法办理房产证，但须遵守相关法律法规要求并可能受抵押权影响。

资深高级律师角度分析：

1. 法律依据与合法性：《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”这意味着，土地抵押时，其上所建房产原则上应一并抵押。然而，《城市房地产管理法》第六十一条规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”即法律并未禁止在土地抵押状态下办理房产证，只要依法履行相关手续，房产证的办理在法律层面是可行的。

2. 抵押权效力：根据《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”在土地已抵押的情形下，房产证的办理并不影响抵押权的存在和效力，房产转让或处分需征得抵押权人同意，且转让价款应优先用于偿还抵押债务。

3. 登记程序：《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”在土地抵押情况下，申请人需提供抵押权人同意办理房产证的相关证明，以及上述规定的其他必要材料，方可进行登记。

4. 风险提示：尽管法律允许在土地抵押状态下办理房产证，但购买此类房产的买受人应充分了解抵押状况，可能存在因抵押权实现而导致房产被拍卖的风险。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，买受人需确保交易安全，避免因抵押权纠纷导致权益受损。

5. 解除抵押与后续操作：若欲彻底消除房产受土地抵押权影响，可在偿还全部抵押债务后，依照《物权法》第一百七十七条之规定，请求抵押权人协助办理抵押权注销登记。此后，房产所有人即可不受土地原抵押权约束，自由处分房产。

总结：土地抵押状态下，依法可办理房产证，但房产的转让或处分需尊重并受制于抵押权，买受人应充分评估风险。通过偿还抵押债务、解除抵押权，可使房产摆脱抵押状态，实现完全的所有权与处分权。在办理过程中，严格遵循法律法规及相关司法解释，确保各项手续完备，是保障各方权益的关键。