问 用房抵押不能过户怎么办？

用户的问题是：当房屋抵押给银行或其他债权人时，如果需要进行产权过户，但由于抵押的存在而无法直接办理过户手续，用户想知道在这种情况下应当如何处理。

一、房产抵押与产权过户的关系 在《中华人民共和国物权法》中规定了“物权的变动，应当遵循法律规定的程序。”根据《城市房地产管理法》的规定，房屋产权的过户应当按照国家有关房地产交易的规定办理。因此，当房屋存在抵押时，需要先解除抵押才能进行产权过户。 二、解除抵押的方式

1. 提前还款解除抵押：借款人可以通过提前还款的方式解除抵押，从而实现产权过户。这种方式的优点是不需要等待贷款到期，缺点是需要一次性支付大额款项。
2. 转移抵押权人：借款人可以将抵押权转让给新的债权人，从而实现产权过户。这种方式的优点是可以避免一次性支付大额款项，缺点是需要找到愿意接受抵押权的新债权人。 三、法院强制执行解除抵押 如果借款人未能按时还款，债权人可以通过法院强制执行的方式解除抵押，从而实现产权过户。这种方式的优点是可以避免借款人承担过高的成本，缺点是需要通过法律程序，耗时较长。 四、产权过户的流程 在解除抵押后，产权过户的流程包括：
3. 办理解押手续：借款人需要到银行或债权人处办理解押手续，取得解押证明。
4. 申请产权过户：借款人需要向房地产交易中心提交相关资料，申请产权过户。
5. 缴纳税费：借款人需要缴纳相应的税费，如个人所得税、契税等。
6. 完成产权过户：在缴纳税费后，房地产交易中心会完成产权过户手续，发放新的产权证书。 五、相关法律法规
7. 《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“当事人之间依法订立的合同，自成立时生效。合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”
8. 《城市房地产管理法》第三十六条：“房地产开发企业应当按照规划条件和合同约定进行房地产开发，不得擅自改变用途。”
9. 《城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让、出租、抵押、赠与、继承等行为，应当依法办理登记手续。”
10. 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十八条：“债务人以自己的财产设定抵押担保的，债权人有权就该财产优先受偿；债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

总结：当房屋存在抵押时，需要先解除抵押才能进行产权过户。借款人可以通过提前还款、转移抵押权人或法院强制执行等方式解除抵押。产权过户的流程包括办理解押手续、申请产权过户、缴纳税费和完成产权过户。在解除抵押和产权过户的过程中，需要遵守相关的法律法规。