问 房产抵押进房子怎么办？

用户提出的问题主要涉及房产抵押后如何处理房屋，即在房产已设定抵押的情况下，是否可以进行出售、出租等处置行为及其法律后果。以下将从五个方面详细分析：

1. 房产抵押后能否出售：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，在没有特别约定的情况下，抵押人有权转让抵押物，但抵押权不会因此消灭，新的所有权人需继续承担原有的抵押负担。

2. 出售时的告知义务：《民法典》第四百零六条第二款进一步指出：“抵押人转让抵押财产应当及时通知抵押权人。”如果未履行通知义务，则可能构成违约，抵押权人有权要求赔偿损失。同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第43条，抵押人有义务向买受人披露抵押情况，否则可能影响合同效力或导致解除合同。

3. 租金收益归属：对于已抵押房产出租的情况，《民法典》第七百二十五条明确规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这表明即使房产被抵押，只要租赁关系成立在先，租赁权优先于抵押权，承租人有权继续使用直至租期结束。但是，若房产因实现抵押权而拍卖或变卖，新所有人有权决定是否继续执行原租赁协议，且自变更之日起，租金收入归新所有人所有。

4. 抵押权实现方式：当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以通过协商折价、拍卖、变卖等方式实现债权（《民法典》第三百九十四条）。在此过程中，抵押物的市场价格波动、交易成本等因素均会影响最终偿还金额。

5. 法律责任与风险提示：违反上述规定擅自处置抵押物的行为，不仅可能导致民事责任，如赔偿损失，还可能触犯刑法中的“非法处置查封、扣押、冻结的财产罪”（《中华人民共和国刑法》第三百一十四条）。因此，在处理已抵押房产时，务必遵守相关法律法规，确保程序合法、透明。

综上所述，房产抵押后仍可依法进行出售、出租等操作，但需严格遵守法律规定，履行相应的通知和披露义务，保障各方权益。建议在实际操作前咨询专业律师，确保流程合规，避免不必要的法律风险。