问 先办抵押还是先签合同？

用户提问的核心是想知道在房屋买卖过程中，是应该先办理抵押登记手续还是先签订购房合同。以下是五个方面的详细法律分析：

1. 交易流程顺序：根据《民法典》第四百零二条规定，“以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，在购房交易中，如涉及按揭贷款（即买方需将所购房屋抵押给银行获取贷款），应在签订购房合同后，与银行签订贷款合同并办理抵押登记。

2. 合同效力：购房合同和抵押合同是两个独立的法律行为，但根据《民法典》第五百零二条，“依法成立的合同，自成立时生效”，故签订购房合同与办理抵押并不冲突，可以先行签订购房合同。

3. 风险防控：在实际操作中，通常会先签订购房合同明确买卖双方的权利义务，然后买家申请贷款并办理抵押，以防因未成功办理抵押导致无法履行购房款支付义务的风险。

4. 物权变动：按照《民法典》第二百零九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此，只有在完成抵押登记后，抵押权才正式设立并对抗第三人。

5. 贷款银行要求：实务中，银行为了确保贷款安全，往往要求在确认购房合同有效且审查通过后，才会进行贷款审批及后续的抵押登记程序。

综上所述，虽然理论上抵押应在购房合同之后办理以设立抵押权，但在实际操作中，一般先签订购房合同确定交易关系，再由买方申请贷款并办理抵押登记。同时，购房人应注意，抵押权的设立必须经过登记才具有法律效力，以保障各方权益。