问 期房审批通过才办抵押吗？

用户想了解的是，在购买期房时，是否必须在审批通过后才能办理抵押手续。具体来说，用户希望从法律角度明确期房抵押的时间点和条件。

从资深高级律师的角度分析

1. 期房抵押的定义与条件

   • 根据《中华人民共和国物权法》第180条和第187条的规定，建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权可以设定抵押。但抵押权自登记时设立。因此，期房抵押需要满足一定的条件，包括但不限于开发商已经取得预售许可证，购房者已经签订预售合同并支付部分或全部购房款。
   • 法律依据：《中华人民共和国物权法》第180条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权……”；第187条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

2. 预售许可证的重要性

   • 开发商在取得预售许可证之前，是不能进行房屋预售的。因此，购房者在签订预售合同时，应确保开发商已经取得预售许可证，这是办理期房抵押的前提条件之一。
   • 法律依据：《城市房地产管理法》第45条：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”

3. 预售合同的备案

   • 预售合同签订后，需在房产管理部门进行备案。备案后的预售合同具有法律效力，是办理期房抵押的重要文件。
   • 法律依据：《城市房地产管理法》第46条：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的，应当按照国家有关规定办理。”

4. 抵押登记的程序

   • 期房抵押必须经过抵押登记，抵押权自登记时设立。购房者和贷款银行需共同向房产管理部门申请抵押登记，提交相关材料，如预售合同、身份证明、借款合同等。
   • 法律依据：《不动产登记暂行条例》第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

5. 风险提示

   • 购房者在办理期房抵押前，应充分了解开发商的资质和项目的进展情况，避免因开发商违约导致的法律风险。此外，购房者还应关注合同中的违约条款，明确双方的权利和义务。
   • 法律依据：《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

总结

综上所述，期房抵押必须在开发商取得预售许可证、购房者签订预售合同并备案后，才能办理抵押登记。购房者在办理期房抵押时，应确保所有法律手续齐全，以保障自身的合法权益。