问 烂尾楼抵押怎么办？

用户询问的是关于烂尾楼作为抵押物时应如何处理，以及在这种情况下可能面临的法律风险和解决途径。

一、定义与现状 烂尾楼指的是由于开发商资金链断裂或其他原因导致建设中断，未能按时竣工验收的房地产项目。烂尾楼抵押，是指将此类尚未完成的房产作为贷款担保品进行抵押的行为。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条的规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”，烂尾楼作为未完成的建筑物，原则上是可以被用作抵押物的，但其价值评估和变现难度较大。

二、法律风险

1. 抵押权实现难度大：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条规定，“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。”在烂尾楼的情况下，如果存在大量未付工程款，那么债权人实现抵押权的难度会大大增加。
2. 产权瑕疵风险：烂尾楼往往存在未办理预售许可证、土地使用权证等产权瑕疵，可能导致抵押无效或无法顺利过户。
3. 监管政策影响：近年来，国家对房地产市场实施了多项调控政策，烂尾楼项目可能会受到更严格的监管审查，增加抵押物处置的不确定性。
4. 社会不稳定因素：烂尾楼通常涉及大量购房者权益受损，处理不当可能引发群体性事件，给社会稳定带来隐患。
5. 银行信贷风险：对于提供贷款的金融机构而言，烂尾楼抵押物的价值波动大，一旦项目无法复工，将面临较大的信用风险。

三、解决方案

1. 寻求政府介入：积极联系地方政府相关部门，了解是否有针对烂尾楼项目的救助计划或政策支持。
2. 重组或转让：通过资产重组或项目转让的方式引入新的投资方继续开发项目，从而恢复抵押物价值。
3. 法律诉讼：必要时可采取法律手段追究开发商违约责任，要求赔偿损失，或申请法院拍卖烂尾楼资产。
4. 调整融资结构：与债权人协商修改还款计划，争取延期支付或部分减免利息等优惠条件。
5. 合规尽职调查：在处理烂尾楼抵押前进行全面的法律尽职调查，确保抵押物无重大产权争议。

综上所述，烂尾楼作为抵押物存在诸多法律风险，需要综合运用法律、经济和政策等多种手段来妥善解决相关问题。