问 65岁能办房抵押？

用户提出的问题是：65岁的老人是否可以办理房产抵押贷款，希望了解相关的法律规定和实际操作中的可能性。

法律分析

1. 年龄限制与贷款资格：根据《民法典》第19条的规定，“十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人。”因此，65岁的公民完全具备民事行为能力，可以作为借款人申请贷款。然而，具体能否获得银行批准，则需视个人信用状况、还款能力等因素而定。《商业银行法》第35条规定：“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。”

2. 房产抵押条件：依据《物权法》（现已并入《民法典》）第184条的规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得用于抵押。若房产无上述限制且权属清晰，则可作为抵押物。此外，《城市房地产管理法》第47条规定，以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。但须注意，抵押人应当将同宗土地上的建筑物一并抵押。

3. 贷款合同签订：按照《合同法》（现为《民法典》合同编）的规定，合同双方意思表示真实、自愿即可成立。但是，65岁以上老人签订大额贷款合同时，银行通常会要求提供子女或配偶同意书，以确保其知晓并同意该笔贷款，避免日后产生争议。《民法典》第143条指出，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

4. 还款能力评估：金融机构在审批贷款时，会重点考察借款人的还款能力和信用记录。《商业银行法》第36条规定，商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率。因此，银行可能会基于老年人的健康状况、退休金水平等因素综合判断其还款能力，进而决定是否发放贷款。

5. 风险防范措施：鉴于老年人可能面临的健康风险及收入稳定性问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第68条明确，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这意味着即使老人无力偿还贷款，抵押房产也不能直接归银行所有，仍需通过司法程序解决。

总结

综上所述，65岁的老人原则上可以办理房产抵押贷款，但具体能否成功还需满足银行的多项审核标准。建议在正式申请前咨询专业律师，全面了解自身权益并做好相应准备。