问 在建抵押可以办按揭吗？

用户提问的核心是：已设立在建工程抵押的房地产项目，是否允许其进行按揭贷款。以下从五个法律角度进行深入解析：

1. 抵押权设立的合法性：根据《民法典》第三百九十四条，债务人或第三人有权处分的财产可以设定抵押权，其中包括正在建造的建筑物、构筑物及其占用范围内的建设用地使用权。因此，在建工程作为抵押物是符合法律规定的。

2. 在建工程抵押与按揭贷款的关系：《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。这表明在建工程抵押并不禁止后续的产权转移行为，包括通过按揭方式出售房屋。

3. 抵押权人的权益保护：在建工程抵押后办理按揭，可能涉及抵押权顺位变动及抵押物价值减少的风险。《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿。这意味着在办理按揭时，需确保原抵押权人的优先受偿地位不受影响，通常通过调整按揭贷款额度、增设担保措施等方式保障。

4. 银行等金融机构的风险控制要求：金融机构在发放按揭贷款时，会关注抵押物的权属状况。《商业银行法》第三十六条规定，商业银行应当对保证、抵押、质押等担保方式进行严格审查。对于在建工程已设定抵押的情况，银行可能会要求开发商提供额外担保、提高首付比例、限制贷款额度等，以降低风险。

5. 相关行政法规及监管政策：住房和城乡建设部、中国人民银行、银保监会等部门发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）强调，严禁违规提供“首付贷”等购房融资，严查“假按揭”等违法行为。在建工程抵押后办理按揭，必须遵循相关规定，确保交易的真实性和合规性。

综上所述，已设立在建工程抵押的房地产项目理论上可以办理按揭贷款，但需满足以下几个条件：一是确保在建工程抵押的合法性；二是尊重并保护原抵押权人的权益，如调整按揭贷款顺位或增设担保；三是满足金融机构的风险控制要求，可能包括提高首付比例、限制贷款额度等；四是严格遵守相关行政法规及监管政策，杜绝违规购房融资行为。在实际操作中，应结合具体项目情况及各方法律关系，审慎处理，确保交易的合法合规。