问 没预售证办抵押？

用户提出的问题是关于没有取得预售许可证的情况下能否办理房产抵押。他们想了解在这种情况下，抵押合同的有效性以及相关的法律责任。

一、预售许可证的重要性 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”因此，预售许可证是开发商合法销售房屋的前提条件。

二、无预售许可证进行抵押的风险 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”虽然该规定主要针对的是商品房预售合同，但其精神同样适用于抵押行为。如果房屋没有取得预售许可证，那么基于该房屋设立的抵押权可能被视为无效或存在被撤销的风险。

三、抵押合同效力问题 《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”在没有预售许可证的情况下，即使签订了抵押合同，由于抵押物的合法性存疑，抵押权可能无法得到法院的支持。

四、法律责任及后果 若因未取得预售许可证而导致抵押合同无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”债权人可能会要求返还已经支付的款项或赔偿相应的损失。

五、监管机构的处罚措施 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。”开发商可能会面临行政处罚。

总结来看，在没有取得预售许可证的情况下进行房产抵押，不仅可能导致抵押合同无效，还可能引发一系列法律风险和经济损失。因此，建议当事人在进行此类交易前，务必确保相关手续齐全，避免潜在的法律风险。