问 办预售证土地抵押？

用户希望了解在办理预售许可证时，如果土地已经处于抵押状态，是否可以继续办理预售许可证以及相关法律风险和程序要求。以下是资深高级律师从五个方面对这一问题的详细分析：

1. 法律规定

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”该条款并未明确禁止土地抵押状态下办理预售许可证。

2. 实践操作

在实践中，各地房地产管理部门对于土地抵押状态下办理预售许可证的态度不一。一些地方允许在土地抵押的情况下办理预售许可证，但要求开发商提供抵押权人同意预售的书面文件，以确保购房者的权益不受损害。例如，《上海市房地产转让办法》第三十七条规定：“房地产开发企业申请商品房预售许可时，已设定抵押的房地产，应当提交抵押权人同意预售的书面证明。”

3. 法律风险

若土地已抵押，办理预售许可证时存在一定的法律风险。首先，若抵押权人在预售期间行使抵押权，可能导致项目停工或无法按时交付房屋，从而引发购房者诉讼。其次，若开发商未能按期偿还贷款，抵押权人有权处置抵押土地，这将直接影响购房者的权益。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

4. 抵押权人的同意

为了降低上述法律风险，开发商通常需要获得抵押权人的书面同意。抵押权人的同意书应明确说明同意预售的具体范围、条件及后续处理方式。例如，同意书中可以载明：“抵押权人同意开发商在土地抵押状态下办理预售许可证，但要求预售资金优先用于偿还抵押贷款。”

5. 购房者权益保护

为了保护购房者权益，开发商在预售时应充分披露土地抵押情况，并在预售合同中明确相关条款。购房者也应仔细阅读合同条款，了解土地抵押的具体情况及其可能带来的风险。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”

总结

综上所述，土地抵押状态下可以办理预售许可证，但需满足法律法规的要求，尤其是获得抵押权人的书面同意，并充分披露相关信息以保护购房者权益。建议开发商在操作过程中严格遵守相关法律规定，确保合法合规。