问 买家不办抵押怎么处理？

当买家不愿意或拒绝办理抵押手续时，卖家可以依据合同约定及法律规定采取相应的法律措施来保护自己的权益。这包括但不限于协商解决、要求履行、解除合同以及追究违约责任等。

从资深高级律师的角度来看，面对买家不办理抵押的情况，可以从以下几个方面进行详细分析：

1. 合同效力与义务：首先需要审查双方签订的买卖合同是否明确约定了买方有义务配合办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国民法典》第509条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”如果合同中明确规定了买方需配合完成抵押登记，则买方未履行该义务即构成违约。

2. 协商解决途径：在发现对方不愿配合办理抵押时，第一步应该是尝试通过友好协商的方式解决问题。根据《民法典》第533条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

3. 请求法院强制执行：若协商无果，且合同条款清晰表明买方负有协助办理抵押之责，则卖方可向人民法院提起诉讼，请求判令买方履行相应义务。依据《民事诉讼法》第248条规定：“对发生法律效力的判决、裁定，被执行人或者有关单位必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行”。

4. 解除合同并索赔：当买方的行为严重违反合同约定，导致合同目的无法实现时，卖方有权依据《民法典》第563条关于“因不可抗力致使不能实现合同目的；或者一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”等情形下解除合同，并可依照《民法典》第584条要求对方赔偿因此造成的损失。

5. 注意时效性：无论是选择哪种方式维权，都需要注意相关权利主张的有效期限制。比如，《民法典》第188条规定了普通诉讼时效为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。

总之，在处理此类问题时，建议先通过沟通协商寻找解决方案；如未能达成一致意见，则应及时寻求专业法律顾问的帮助，以便更好地维护自身合法权益。同时要注意保留好所有相关的证据材料，以备后续可能发生的法律程序所需。