问 期房有抵押怎么办？

用户希望了解当购买的期房存在抵押时应如何处理，以及在法律上有哪些权利和义务。以下是从资深高级律师的角度对这一问题的详细分析：

一、抵押权的性质与效力

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着如果开发商将期房抵押给银行等金融机构，银行在开发商违约时有权优先受偿。

二、购房者的知情权与选择权

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”购房者在购买期房前有权要求开发商披露房屋是否已设定抵押的信息。若开发商未履行告知义务，购房者可以依据《民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”请求撤销购房合同。

三、购房者的救济途径

如果购房者在不知情的情况下购买了已抵押的期房，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年修正）第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

四、抵押权的涤除

根据《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”但购房者可以通过与开发商协商，要求开发商提前清偿债务或提供其他担保，从而涤除抵押权。如果开发商无法履行，购房者可以要求解除合同并退还购房款。

五、行政监管与投诉渠道

根据《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”购房者可以向当地房产管理部门投诉，要求对开发商进行调查和处罚。

总结

综上所述，购房者在购买期房时应充分了解房屋的抵押情况，一旦发现开发商隐瞒抵押事实，可以依法请求撤销合同、返还购房款并要求赔偿。同时，购房者还可以通过行政渠道维护自己的合法权益。