问 抵押房产拆迁怎样办？

用户希望了解在房产被拆迁时，如果该房产已经抵押给银行或其他金融机构，应该如何处理这一情况。具体而言，用户想了解法律上的规定和可能的解决方案。

从资深高级律师角度分析

1. 法律规定与原则
   根据《中华人民共和国民法典》第390条：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”这意味着，当抵押房产被拆迁时，抵押权人（如银行）有权就拆迁补偿款优先受偿。此外，《城市房地产管理法》第62条也明确规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”

2. 拆迁补偿款的分配
   拆迁补偿款通常包括房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费等。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”如果选择货币补偿，拆迁补偿款应当首先用于清偿抵押权人的债权；如果选择产权调换，新的房产仍应继续设定抵押，以保障抵押权人的权益。

3. 抵押权人的权利保护
   抵押权人在得知房产被拆迁的情况下，应及时与拆迁方沟通，确保拆迁补偿款能够优先清偿其债权。根据《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，即使房产被拆迁，抵押权人的权利仍然受到法律保护。

4. 被拆迁人的权益保障
   被拆迁人在房产被拆迁后，仍有权要求合理补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”被拆迁人应确保自己的合法权益得到充分保障。

5. 法律程序与协商解决
   如果抵押权人与被拆迁人在拆迁补偿款的分配上存在争议，可以通过协商解决。协商不成的，可以向人民法院提起诉讼。根据《民事诉讼法》第122条：“人民法院审理民事案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”

总结

综上所述，当抵押房产被拆迁时，抵押权人有权优先受偿拆迁补偿款，被拆迁人则应确保自己的合法权益得到合理补偿。双方应通过协商或法律途径解决可能出现的争议。