问 房产抵押到期如何办？

用户的问题主要集中在房产抵押到期后应如何处理，特别是涉及法律程序和权利义务的变更。

作为资深高级律师，我将从以下五个方面详细解析房产抵押到期后的法律处理：

1. 续期或解除抵押：根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”若借款人希望继续使用该房产，则需在抵押期限届满前与银行等债权人协商，签订续期合同，或在双方同意的情况下提前解除抵押。如双方未达成一致，按照《民法典》第四百三十五条的规定，“抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”

2. 贷款偿还情况：若贷款已全部偿还完毕，抵押权自还清贷款之日起自动终止，但必须由抵押权人向不动产登记机构申请注销抵押登记。依据《民法典》第三百九十八条的规定，“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”

3. 抵押物价值评估：在续期时，通常需要对房产进行重新评估，以确定新的抵押价值。这一步骤可能涉及第三方评估机构的工作。虽然《民法典》中没有直接规定此流程，但在实际操作中，为了确保公平性和准确性，这一环节是必要的。

4. 法律文件准备：包括但不限于续期协议书、还款证明、评估报告等。这些文件不仅证明了债务关系的变化，也为后续可能出现的纠纷提供了证据支持。根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当提交买卖合同、设定抵押权的合同等必要材料。”

5. 登记手续办理：所有相关法律文件准备齐全后，需到当地不动产登记中心办理相应的续期或解押登记手续。《民法典》第二百一十五条明确规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

综上所述，在房产抵押到期后，无论是选择续期还是解除抵押，都需遵循相应的法律规定，通过合法途径妥善处理，以避免不必要的法律风险。

总结：房产抵押到期后，无论是续期还是解除抵押，都需要严格依照法律法规进行，同时注意维护自身合法权益，确保交易的安全性和合法性。