问 预告抵押办不了二押？

用户的问题是：预告抵押是否可以办理二次抵押？用户希望了解在预告抵押的情况下，能否再次设立抵押权。

一、预告登记的性质 根据《中华人民共和国民法典》第221条的规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 预告登记是一种临时性的权利保护措施，其主要目的是确保未来能够实现特定的物权请求权，但并不直接产生物权变动的效果。因此，预告登记本身并不能阻止其他权利的设立。

二、二次抵押的可能性 根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。” 该条款表明，在抵押期间，抵押人原则上可以自由处分抵押财产，包括再次设立抵押权。因此，如果预告登记所指向的物权最终得以实现，且该物权上已经设立了抵押权，那么在符合法律规定和合同约定的情况下，是可以再次设立抵押权的。

三、预告登记与抵押权的关系 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第52条的规定：“预告登记权利人在预告登记有效期内对预告登记的不动产享有优先受偿权。” 这意味着预告登记权利人在预告登记有效期内享有优先受偿权，但这种优先受偿权并不排斥其他权利的设立。因此，预告抵押并不妨碍在同一不动产上设立新的抵押权。

四、法律风险与防范 虽然法律允许在预告抵押的不动产上设立新的抵押权，但在实际操作中，需要注意以下几点：

1. 告知义务：新的抵押权人在设立抵押权时，应当充分了解该不动产上的预告登记情况，并告知原预告登记权利人。
2. 优先顺序：新的抵押权在实现时，应当尊重原预告登记权利人的优先受偿权。
3. 合同约定：双方可以在合同中明确约定新的抵押权的效力范围和优先顺序，避免未来可能出现的纠纷。

五、具体操作建议

1. 查询登记信息：在设立新的抵押权前，应当到不动产登记机构查询该不动产的预告登记情况，确保信息准确无误。
2. 协商一致：与原预告登记权利人进行充分沟通，取得其同意或书面确认，以减少潜在的法律风险。
3. 登记备案：在设立新的抵押权后，及时到不动产登记机构办理抵押登记手续，确保抵押权的有效性。

综上所述，预告抵押并不绝对禁止在同一不动产上设立新的抵押权，但需要遵循相关法律规定和合同约定，确保各方权益得到合法保护。建议在操作过程中谨慎行事，必要时咨询专业律师的意见。