问 抵押还能办登记租赁吗？

用户想了解在设定抵押权后，是否还能办理租赁登记，以及这种情况下租赁关系的法律效力。以下是对此问题的详细分析：

一、抵押与租赁的关系

根据《中华人民共和国民法典》第405条的规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着，如果在抵押权设立之前，抵押物已经出租且承租人已实际占有使用，则即使后续设立了抵押权，原有的租赁关系仍然有效。

二、抵押后的租赁登记

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条的规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”因此，在抵押权设立后，抵押物仍然可以出租并进行租赁登记，但需要符合上述法律规定的要求。

三、抵押权人的权益保护

《民法典》第406条进一步规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明，抵押人在抵押期间可以继续出租抵押物，但抵押权人的权益仍受法律保护，抵押权不会因租赁而受到影响。

四、租赁合同的效力

根据《民法典》第703条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，即使抵押物在抵押期间被出租，只要租赁合同符合法律规定，租赁关系即为合法有效。

五、抵押权实现时的处理

根据《民法典》第405条的规定，如果抵押权实现时，抵押物上的租赁关系仍然存在，抵押权人有权要求承租人搬离。但若租赁关系成立于抵押权设立之前，承租人有权继续占有使用租赁物直至租赁期满。

总结

综上所述，抵押权设立后，抵押物仍然可以办理租赁登记，但租赁关系的有效性取决于租赁合同签订的时间。如果租赁关系成立于抵押权设立之前，租赁关系不受抵押权的影响；如果租赁关系成立于抵押权设立之后，抵押权人的权益仍受法律保护，抵押权实现时承租人可能面临搬离的风险。