问 小区土地有抵押房子办不了抵押吗？

用户想知道的是，如果小区的土地已经被抵押，那么他购买的房屋是否还能办理个人房产抵押贷款。这个问题主要涉及土地使用权抵押对后续房屋产权抵押的影响，以及相关法律法规的应用。

1. 土地与建筑物关系：根据《物权法》第一百八十二条的规定，建筑物和其他土地附着物可以一并抵押。因此，即使小区土地已被抵押，理论上房屋作为土地上的附着物也可以进行抵押。

2. 抵押权设立顺序：按照《物权法》第一百九十九条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照登记、债权比例清偿。这意味着，如果土地和房屋分别抵押给不同债权人，将按照抵押登记的时间先后决定清偿顺序。

3. 债务履行情况：若土地抵押债务未得到清偿，可能会影响房屋抵押的办理。因为银行等金融机构在发放贷款时，会考虑抵押物的清晰性及潜在风险。

4. 房屋所有权证明：即使土地被抵押，只要购房者拥有合法的房屋所有权证，理论上仍可申请抵押贷款。但实践中，银行可能会因土地抵押的风险而拒绝贷款。

5. 合同约定：购房合同中可能有关于土地抵押对房屋抵押影响的条款，需要仔细阅读并咨询专业人士。

综上所述，小区土地已抵押并不绝对禁止房屋办理抵押，但可能面临额外的审批难度和风险。购房者应充分了解情况，必要时寻求专业法律建议。