问 过户不办抵押怎么办？

用户希望了解在办理房产过户时，如果遇到原房主未解除抵押的情况，应该如何处理。以下从法律角度进行详细分析：

一、法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，即使房产存在抵押，也可以进行过户，但抵押权仍然有效。

二、抵押权人的同意

根据《民法典》第406条的规定，虽然抵押人可以转让抵押财产，但如果抵押合同中明确约定了未经抵押权人同意不得转让抵押财产，则必须取得抵押权人的同意。否则，转让行为可能无效或受到限制。

三、抵押权的注销

如果抵押权人不同意转让，或者转让后抵押权仍然存在，买方可以要求卖方（即原房主）先行清偿债务，解除抵押权后再进行过户。根据《民法典》第409条：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。”

四、法院介入

如果卖方拒绝清偿债务或解除抵押权，买方可以向人民法院提起诉讼，请求法院判决卖方履行义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第122条：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。”

五、风险防范

在签订购房合同时，买方应要求卖方提供抵押情况的详细说明，并在合同中明确约定卖方应在一定期限内解除抵押权。此外，买方还可以要求卖方提供抵押权人的书面同意函，以确保交易的顺利进行。根据《中华人民共和国合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

总结

综上所述，在办理房产过户时，如果遇到原房主未解除抵押的情况，买方可以通过要求卖方清偿债务、取得抵押权人同意或通过法院诉讼等方式解决。为避免后续纠纷，建议在签订购房合同时充分考虑相关风险并作出相应约定。