问 预抵押的房怎么办抵押？

用户想了解在已进行预抵押的情况下，如何正式完成房产抵押登记的具体流程及相关法律规定。

一、预抵押与正式抵押的关系

预抵押是指在建工程或未竣工的房屋上设定的一种抵押权，旨在保障未来可能产生的债权。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预抵押实质上是一种预告登记，目的是确保未来抵押权的实现。

二、预抵押转正式抵押的条件

预抵押转正式抵押需满足一定的条件，如：房屋已竣工并取得产权证书；主债权合同及抵押合同均已生效；债务人未履行到期债务等。《不动产登记暂行条例实施细则》第70条指出：“已经办理预购商品房抵押权预告登记的，在商品房竣工验收合格后，当事人应当申请将预告登记转为本登记。”

三、正式抵押登记的程序

1. 提交申请：抵押人和债权人共同向当地不动产登记机构提交抵押登记申请。
2. 准备材料：包括但不限于不动产权属证书、主债权合同、抵押合同、身份证明文件等。
3. 审核与登记：不动产登记机构对提交的材料进行审核，符合条件的予以登记，并颁发他项权利证明书。
4. 公示：完成登记后，相关信息会在不动产登记簿上公示。

四、法律风险与防范

在转换过程中，可能会遇到债务人不配合、资料不全等问题。应提前做好充分准备，确保所有手续完备，避免因程序瑕疵导致抵押权无法有效设立。

五、最新法律法规依据

根据《民法典》第221条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”以及《不动产登记暂行条例实施细则》第70条的规定，“已经办理预购商品房抵押权预告登记的，在商品房竣工验收合格后，当事人应当申请将预告登记转为本登记。”

总结

预抵押转正式抵押是法律允许的行为，但需要严格遵循相关程序。建议在操作前咨询专业律师，确保每一步都合法合规，以最大限度地保护自身权益。