问 抵押登记由谁办？

用户提问的核心在于了解抵押登记的办理主体。简要回答是：抵押登记通常由债务人或其代理人向不动产登记机关申请办理，但在某些情况下，债权人也可以申请办理。以下是基于资深高级律师视角的详细分析：

1. 债务人作为主要申请人：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，“债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这表明债务人或第三人（通常是债务人）是抵押登记的主要申请人。

2. 债权人的申请权利：虽然债务人是主要申请人，但《民法典》第四百零三条还规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这意味着在一定条件下，债权人也有权申请抵押登记。

3. 登记机关的角色：《中华人民共和国物权法》（现已整合入《民法典》）规定，不动产抵押应当向登记机关申请登记，登记是抵押权设立的必要条件。《民法典》第二百零八条明确指出，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

4. 代理人的使用：债务人或债权人可以委托代理人办理抵押登记。《民法典》第一百六十一条规定，“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”这意味着无论是债务人还是债权人，都可以选择代理人来完成抵押登记的手续。

5. 电子登记的可能性：随着科技的发展，《民法典》并未排除电子登记的可能性。根据《中华人民共和国电子签名法》，电子签名、数据电文等同样具有法律效力，为电子化的抵押登记提供了可能。

综上所述，抵押登记的办理主体主要是债务人，但在特定情形下，债权人也有申请的权利。登记机关负责具体操作，而代理人制度则为实际操作提供了灵活性。电子登记的出现更是为这一过程带来了便捷性。总之，无论是债务人、债权人还是代理人，都应确保按照法律规定正确办理抵押登记，以保障各自的合法权益。