问 出租房被房东抵押了怎么办？

用户希望了解，当其租住的房屋被房东抵押给第三方时，作为租户应如何保护自身权益，特别是继续居住权、租赁合同有效性及可能遭遇的清偿执行风险等方面。

法律分析

1. 租赁权与抵押权的优先性：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”这意味着，如果您的租赁合同在房东设定抵押之前已经存在且合法有效，您作为租户的权益优先于抵押权人的权益，您可以继续按合同约定居住。

2. 租赁合同的有效性：即便房屋被抵押，根据《合同法》（现整合至《中华人民共和国民法典》第四百六十五条）规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，只要租赁合同是双方真实意愿的表达，未违反法律法规强制性规定，抵押行为不影响租赁合同的有效性。

3. 通知义务：根据《民法典》第七百二十五条，房东若将房屋抵押，应当及时书面告知租户，租户有权以此为由解除租赁合同。但若租户选择继续履行合同，房东的抵押行为不构成违约。

4. 面对清偿执行的风险：若房东无法偿还债务导致抵押权人申请法院强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，租户可在租赁期内提出执行异议，请求法院保护其继续居住的权利，直至租赁期满。

5. 租赁期限的考虑：长期租赁可能面临更多不确定性。根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过部分无效。因此，在签订长期租赁合同时，应合理设定租期，避免因期限过长而影响合同的法律效力。

结论

综上所述，作为租户，当发现所租房屋被房东抵押时，首先确认租赁合同是否在抵押之前签订并合法有效，这将是您继续居住和维护权益的重要基础。即使房屋进入强制执行程序，您也有权依据法律规定请求保护租赁期间的居住权。建议积极与房东沟通，要求其履行告知义务，并在必要时咨询专业律师，以确保自己的合法权益不受侵害。总之，法律为租户提供了相应的保护措施，关键在于了解并适时运用这些法律规定。