问 购房后楼盘被抵押怎么办？

用户希望了解在购买房屋后发现该楼盘已被开发商抵押的情况下，应如何维护自身权益，包括是否能继续居住、如何解除抵押、能否要求赔偿等。

法律分析

1. 购房合同的有效性审查：首先需确认购房合同是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。购房者应检查合同中是否有关于房屋抵押状态的明确说明，以及开发商是否有隐瞒抵押事实的行为。若开发商故意隐瞒房屋已抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，购房者有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2. 抵押权与购房者的权利冲突：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这意味着，如果购房者事先不知情，开发商未经抵押权人同意擅自出售房屋，购房者虽不能直接取得无负担的所有权，但可通过法律途径要求开发商解决抵押问题或退款赔偿。

3. 解除抵押的途径：购房者可以与开发商协商，要求其尽快解除房屋抵押；或者通过法院诉讼，请求法院判令开发商履行解除抵押的义务。《中华人民共和国民法典》第三百九十四条规定了抵押权的相关内容，购房者可依据此条款及相关法律规定主张自己的权利。

4. 优先受偿权问题：购房者需要注意的是，虽然作为消费者权益应当保护，但在开发商破产清算等情况下，根据《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条，抵押权人对抵押物享有优先受偿的权利。因此，购房者可能需要与其他债权人一起参与分配剩余财产，这增加了维权的复杂度。

5. 行政监管与投诉：购房者还可以向当地住房和城乡建设部门、工商管理部门等进行投诉，要求政府部门介入调查开发商违规销售行为，依据《城市房地产管理法》第六十九条等规定，相关部门可对违规开发商进行处罚，保护购房者合法权益。

总结

购房后发现楼盘被抵押，购房者应首先核实合同条款，明确自身权益，随后可采取与开发商协商、法律诉讼等方式解除抵押或寻求赔偿。在此过程中，充分利用法律武器，如《合同法》、《物权法》、《民法典》及《企业破产法》等相关规定，维护自身合法权益。同时，积极向行政部门投诉，利用政府监管力量，多途径保障自己的利益不受侵害。