问 开发商把房子抵押再出售怎么办？

概述： 用户关注的是在开发商将房屋抵押给银行或金融机构后，又将其出售给购房者的情况下的法律处理方式。主要想知道在这样的情况下，购房者的权益如何得到保障。

资深高级律师视角分析：

1. 合同效力与权利优先性： 根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……。然而，《民法典》第四百零六条明确规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”这意味着即使房屋已被抵押，开发商仍可出售，但购房者的权益可能受到抵押权的影响。根据《民法典》第四百一十条，“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”因此，购房者的权益与银行的抵押权存在冲突时，银行的抵押权通常优先于购房者的权益。

2. 预售合同与备案登记： 根据《城市房地产管理法》第四十五条和《商品房销售管理办法》第二十一条，开发商在预售商品房时，应当与买受人签订书面预售合同，预售合同应当向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。如果开发商未将抵押情况告知购房者并登记备案，购房者可能有理由主张合同无效或撤销合同。

3. 购房者权益保护： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条指出，在商品房买卖合同中，出卖人故意隐瞒所售房屋已经设定抵押的事实，导致合同被撤销或者解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这为购房者提供了法律上的救济途径。

4. 司法实践中的处理原则： 在实际案例中，法院通常会考虑购房者的善意无过失状态、购房款的支付情况以及是否入住等因素，来判断购房者的权益是否应得到保护。例如，如果购房者在不知情的情况下购买了抵押房，并且支付了大部分或全部房款，法院可能会倾向于保护购房者的权益，要求开发商或银行解决抵押问题，确保购房者能够取得房屋所有权。

5. 预防措施与建议： 购房者在购买房屋前，应通过房产管理部门查询房屋的产权状况，确认房屋是否存在抵押等限制。同时，签订购房合同时，应明确约定开发商有义务告知房屋的抵押情况，并在合同中加入相应的违约条款，以保护自身权益。

总结： 在开发商将房屋抵押后再出售的情况下，购房者应充分了解相关法律法规，通过合同约定和法律手段维护自身权益。若权益受损，可通过法律途径要求开发商承担责任，必要时可申请法院判决，以获得公平合理的解决方案。