问 法拍房商业房过户有抵押怎么办？

用户的问题是：当购买法拍商业房时发现存在抵押，应该如何进行过户？并希望了解从法律角度如何分析这一问题。

首先，我们需要明确的是，法拍房是指通过法院强制拍卖程序出售的房产，而商业房则是指用于商业经营的房屋。在购买法拍商业房的过程中，如果发现存在抵押，这并不意味着交易无法进行，而是需要按照法律规定和流程处理。

1. 抵押权的优先性：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这意味着，即使房屋被拍卖，抵押权人的权益仍然受到保护，其债权可以通过拍卖所得优先受偿。
2. 过户的条件：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明双方当事人的姓名或者名称、住所；房地产的坐落、面积、四至界限；土地使用权取得的方式及期限；房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；其他应当载明的事项。”因此，在处理法拍商业房的过户时，必须确保所有抵押债务得到妥善解决，否则无法完成过户手续。
3. 抵押权的解除：在购买法拍商业房时，如果存在抵押，需要通过法院或者与债权人协商，确保抵押权得以解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，对于被执行人已经设定抵押的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，但不得处分。只有在抵押权人同意或者依法拍卖后，才能处分该财产。
4. 购买风险的评估：在购买法拍商业房时，应充分评估可能存在的风险，包括但不限于抵押权、租赁权等。《中华人民共和国合同法》第九十条规定：“当事人订立合同后，一方转让合同权利义务的，应当通知对方。未经通知，该转让对对方不发生效力。”因此，在购买过程中，应对原租赁关系进行调查，避免后续纠纷。
5. 法律援助与专业咨询：在处理法拍商业房过户过程中，建议寻求法律专业人士的帮助，包括但不限于律师、公证人员等。他们可以提供专业的法律意见，帮助解决可能遇到的各种法律问题。

总结：购买法拍商业房时，如遇抵押情况，应首先确认抵押权的合法性和是否存在其他权利负担，如租赁权等。然后，通过与债权人协商或法院程序，确保抵押权得以解除，从而顺利完成过户手续。在整个过程中，充分的法律咨询和专业指导至关重要，以避免潜在的法律风险和纠纷。