问 开发商抵押后又出售怎么办？

用户核心问题概要：用户想了解，如果房地产开发商在将项目土地或房产抵押给银行或其他债权人后，未经抵押权人同意，擅自将这些已抵押的房产出售给购房者，这种行为的合法性、购房者的权益保护、开发商的责任、抵押权人的权利行使以及可能的法律后果。

法律问题详细分析：

1. 开发商出售已抵押房产的合法性： 开发商有权出售已抵押的房产，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这意味着，除非购房者同意代偿债务以解除抵押，否则未经抵押权人同意的销售行为违法。

2. 购房者的权益保护： 购房者在不知情的情况下购买了已抵押的房产，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，购房者有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这保护了消费者免受欺诈交易的侵害。

3. 开发商的责任： 开发商未告知购房者房产抵押状态，构成欺诈，需承担违约责任和可能的惩罚性赔偿。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。

4. 抵押权人的权利行使： 抵押权人在开发商擅自售房后，其抵押权不受影响。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，若购房者未代为清偿债务，抵押权人仍可对房产行使抵押权，甚至可能导致购房者丧失房屋。抵押权人可以通过诉讼要求确认开发商与购房者之间的买卖合同无效，或主张优先受偿权。

5. 可能的法律后果： 除上述直接法律后果外，开发商还可能面临行政处罚，包括但不限于罚款、吊销营业执照等（根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十九条）。此外，长期的信誉损害也是不可忽视的间接后果，可能影响其后续项目的融资与销售。

总结：

开发商在未解除抵押前擅自出售房产，不仅违反法律规定，还严重侵害了购房者的合法权益。购房者可通过法律途径要求赔偿并保护自身利益，而开发商将面临法律责任、经济赔偿乃至信誉损失。抵押权人的权利同样得到法律保障，有权在符合条件时行使其抵押权。因此，开发商应严格遵守法律法规，确保房产销售的合法合规，避免此类法律风险。