问 烂尾楼中的抵押房怎么办？

用户的问题是：在烂尾楼项目中，购买了抵押房的购房者该如何处理其权益和风险？他们希望了解在法律框架下，如何保护自己的投资，并在项目无法继续的情况下，寻求合理的解决方案。

1. 购房合同的有效性

根据《中华人民共和国合同法》（2020年修正）第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，购房者与开发商签订的购房合同，只要符合法律规定，即为有效合同。即使房屋处于抵押状态，该合同依然有效，但需注意，如果抵押权人不同意转让，可能会影响购房者的权益实现。

2. 抵押权的优先性

根据《中华人民共和国物权法》（2020年修正）第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。这意味着，在购房合同中，如果房屋存在抵押，购房者的权益可能受到抵押权的限制。

3. 开发商的违约责任

如果烂尾楼项目导致合同无法履行，开发商应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4. 购房者的救济途径

购房者可以通过以下几种方式维护自身权益：

• 解除合同：根据合同法第九十四条的规定，因开发商严重违约，购房者有权解除合同。
• 要求赔偿：根据合同法第一百一十三条的规定，购房者可以要求开发商赔偿因其违约行为造成的实际损失。
• 参与破产程序：如果开发商进入破产程序，购房者可申报债权，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，参与分配。

5. 政府的监管责任

根据《房地产开发经营管理条例》等相关法规，地方政府对房地产市场负有监管职责，应确保房地产项目的合法性和合规性，及时发现并处理违规行为，保护消费者的合法权益。

总结

面对烂尾楼项目中的抵押房问题，购房者首先应确认购房合同的合法性，并了解抵押权的范围及限制。在项目无法继续的情况下，购房者有权通过解除合同、要求赔偿等方式维护自身权益。同时，政府相关部门也应加强对房地产市场的监管，确保消费者的利益得到合理保护。在实际操作中，建议购房者咨询专业律师，以便更全面地了解自身的权利和救济途径。