问 一房多卖抵押100户怎么办？

用户希望了解在开发商将同一房产多次出售并抵押给100户购房者的情况下，应如何维护自身权益以及可能的法律途径。以下从五个方面详细分析这一法律问题，并提供相关法律依据。

1. 开发商的责任与违约行为

根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”开发商将同一房产多次出售并抵押的行为明显违反了与购房者的合同约定，属于严重的违约行为。购房者有权要求开发商承担违约责任，包括但不限于退还购房款、支付违约金及赔偿损失。

2. 购房者的权利与救济途径

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”如果开发商未满足上述条件即进行预售，购房者可以向当地房产管理部门投诉，要求撤销预售合同或追究开发商的法律责任。

3. 抵押权的优先性

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”如果房产已经抵押给银行或其他金融机构，抵押权人的权益通常具有优先性。但购房者作为善意第三人，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“出卖人未按照约定将房屋交付买受人，买受人请求解除合同并主张出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失的，应予支持。”要求解除合同并获得赔偿。

4. 行政机关的监管职责

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十八条：“县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门依照本法的规定，负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”购房者可以向当地房产管理部门举报开发商的违法行为，要求其进行调查处理，并依法对开发商进行行政处罚。

5. 刑事责任的追究

根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条：“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。”如果开发商的行为构成诈骗罪，购房者可以向公安机关报案，要求追究其刑事责任。

总结

面对开发商将同一房产多次出售并抵押的情况，购房者应积极通过法律途径维护自身权益，包括要求开发商承担违约责任、向行政机关举报、申请法院解除合同并获得赔偿，必要时还可以追究开发商的刑事责任。同时，建议购房者在购房过程中谨慎选择开发商，确保其合法合规经营。