问 开发商二次抵押了怎么办？

用户希望了解在开发商进行二次抵押的情况下，购房者的权益如何保障及应对措施。以下是针对该问题的法律分析：

一、法律背景

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”这意味着，如果开发商将同一房产进行了两次抵押，且两次抵押均办理了登记，那么在拍卖或变卖房产时，应按登记顺序清偿债务。

二、购房者的权利

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”购房者有权要求解除合同并获得相应的赔偿。

三、开发商的责任

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……（四）向买受人出示商品房预售许可证。……”开发商在预售商品房时，必须确保没有隐瞒任何抵押情况，否则将构成欺诈行为，需承担相应的法律责任。

四、解决途径

1. 协商解决：首先与开发商进行沟通，要求其提供详细的抵押信息，并协商解决方案。
2. 行政投诉：如协商无果，可向当地房地产管理部门投诉，要求对开发商的行为进行调查和处理。
3. 司法诉讼：通过提起民事诉讼，要求法院判决解除合同、返还购房款及利息，并赔偿损失。

五、预防措施

1. 尽职调查：在签订购房合同时，务必进行详细的尽职调查，包括查询房产的抵押情况。
2. 合同条款：在购房合同中明确约定，若发现开发商隐瞒抵押情况，购房者有权解除合同并要求赔偿。
3. 第三方担保：考虑引入第三方担保机构，为购房交易提供额外的安全保障。

综上所述，面对开发商二次抵押的情况，购房者应积极采取法律手段维护自身权益，同时加强购房前的尽职调查，避免类似问题的发生。希望这些信息能帮助您更好地理解和应对这一法律问题。