问 开发商取得预售证抵押怎么办？

用户想了解的是，当房地产开发商在取得商品房预售许可证后，如果项目或其土地使用权被设置了抵押，这对购房者权益有何影响，以及购房者应如何应对，确保自己的合法权益不受损害。

法律分析：

1. 预售许可与抵押的合法性：根据《城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第六条，开发商申请预售许可时，需提交证明该项目已投入开发建设的资金达到工程建设总投资的一定比例等材料，但并未禁止已抵押的项目申请预售许可。因此，开发商取得预售证同时项目存在抵押是合法的，但必须向购房者明示抵押情况（依据：《商品房销售管理办法》第二十三条）。

2. 购房者知情权：开发商有义务在售房时书面告知购房者房屋权利状况，包括是否设定有抵押（依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条）。未尽到告知义务的，购房者有权请求赔偿或解除合同。

3. 抵押对购房合同的影响：根据《物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这意味着，开发商出售已抵押房屋前应获得抵押权人同意或由购房者代偿债务解押，否则可能影响房产过户。

4. 风险防范措施：购房者可要求开发商提供解除抵押的正式文件或银行出具的同意预售函件，并在购房合同中明确约定开发商的解押责任、时限及违约责任，必要时可设立第三方监管账户保障资金安全。

5. 法律救济途径：若开发商未能按约解除抵押，影响购房者权益，购房者可根据《合同法》第一百零七条要求开发商承担违约责任，或依据《消费者权益保护法》请求赔偿。在极端情况下，购房者可依法向法院提起诉讼，请求解除购房合同并要求返还已付购房款及利息、赔偿损失（依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条）。

总结：

开发商取得预售证后项目存在抵押虽不违法，但必须充分保障购房者的知情权，并确保交易安全。购房者应积极行使自己的知情权，通过合同条款设置保护自身利益，并在权益受损时勇于运用法律武器维护自身合法权益。在实际操作中，细致审查合同条款，必要时咨询法律专业人士，是避免风险、确保交易顺利进行的关键。