问 买了恒大房子被抵押了怎么办？

用户购房后发现所购恒大房产已被抵押，寻求资深高级律师从五个方面深入解析该情况下的法律问题及应对措施，期望援引最新、完整的中国法律依据。

一、合同效力与违约责任

用户与恒大签订的商品房买卖合同（《民法典》第495条），在双方意思表示真实、内容合法的情况下，具有法律约束力（《民法典》第143条）。恒大在出售已抵押房产时未告知买受人，违反了《民法典》第618条关于出卖人应当保证对出卖的标的物享有处分权的规定，构成违约（《民法典》第577条）。买受人有权要求恒大承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任（《民法典》第577条）。

二、抵押权效力

根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况。恒大在未解除抵押的情况下出售房产，不影响抵押权效力。若恒大无法清偿债务，抵押权人仍可就该房产优先受偿，可能影响买受人的权益（《民法典》第392条）。

三、消费者权益保护

根据《消费者权益保护法》第8条和第9条，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利，以及自主选择商品或者服务的权利。恒大隐瞒房屋抵押状态，侵犯了消费者的知情权和选择权。消费者有权要求恒大提供真实信息，或根据《消费者权益保护法》第55条主张惩罚性赔偿。

四、行政监管与救济

根据《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。恒大违规销售已抵押房产，相关行政部门应依法查处（《城市房地产管理法》第68条）。购房者可向住房和城乡建设部门、市场监督管理部门等投诉举报，请求行政干预与救济。

五、司法救济途径

购房者可依据《民事诉讼法》第3条向人民法院提起民事诉讼，请求确认购房合同效力、追究恒大的违约责任、撤销交易或赔偿损失等。必要时，可申请诉前或诉讼中财产保全（《民事诉讼法》第100条、第101条），防止恒大转移资产影响执行效果。

综上所述，面对恒大已抵押房产的购房问题，购房者应积极运用合同法、物权法、消费者权益保护法等相关法律规定，通过主张违约责任、行使消费者权益、寻求行政监管介入以及司法救济等多元途径，切实维护自身合法权益。同时，密切关注恒大债务重组进展及涉房政策动态，灵活调整应对策略。