问 开发商卖已抵押房子怎么办？

问题概述：购房者购买到已被开发商抵押的房子时，应如何维护自身权益并寻求法律救济？

资深高级律师角度分析：

1. 合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”购房者与开发商签订的商品房买卖合同在法律上是有效的，但购房者的产权将受到抵押权的限制。

2. 知情权保障：依据《城市房地产管理法》第三十八条，“下列房地产，不得转让：（四）依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；（五）有关法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”开发商必须事先告知购房者房屋已被抵押的事实，否则可能违反《消费者权益保护法》第八条关于消费者知情权的规定。

3. 风险防范：购房前，购房者可通过查阅不动产登记资料了解房屋权属状况，《不动产登记暂行条例》第二十七条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”未解除抵押前，建议谨慎交易或要求开发商先行解押。

4. 法律责任：若开发商隐瞒抵押情况，导致购房者权益受损，购房者可根据《民法典》第五百七十七条要求开发商承担违约责任，如赔偿损失或解除合同等。

5. 司法救济途径：当发生争议时，购房者可向法院提起诉讼，请求确认购房合同有效，并要求开发商履行解除抵押义务，或在无法实现合同目的情况下请求解除合同及赔偿。根据《民事诉讼法》第一百一十九条，符合起诉条件的，人民法院应当受理。

总结：购房者购买已抵押房产后，虽然合同效力一般不受影响，但产权受限，需关注自身知情权是否得到保障。若开发商存在欺诈行为，购房者有权要求其承担相应法律责任，并可通过司法途径解决纠纷，切实维护自身合法权益。同时，在购房过程中，务必重视对房产权属状况的审查，确保交易安全。