问 地产商抵押房烂尾了怎么办？

用户的问题是：当房地产开发商因资金链断裂或其他原因导致房产项目烂尾时，购房者如何维护自己的权益？这涉及到合同法、物权法、破产法等多个法律领域的知识。

1. 合同违约责任：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。购房者可以依据购房合同要求开发商承担违约责任。
2. 优先受偿权：根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这意味着在房产项目烂尾的情况下，购房者有权优先受偿。
3. 破产清算：如果房地产开发商进入破产程序，购房者可以根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，申报债权并参与破产财产的分配。破产法第一百一十三条规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
4. 政府监管与介入：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，政府有权对房地产市场进行监管，对于房地产开发项目的预售许可、土地使用权出让、规划审批等方面进行严格审查。如果房地产开发商存在违规行为，政府有权依法对其进行处罚，甚至可以介入项目，确保购房者权益得到保护。
5. 法律援助与诉讼：购房者在维护自身权益的过程中，可以通过法律援助机构获得专业律师的帮助，了解自己的权利和救济途径。在必要时，购房者可以提起民事诉讼或参与集体诉讼，通过司法途径解决纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，有起诉、应诉的权利。

总之，在房地产开发商烂尾的情况下，购房者可以通过合同法、物权法、破产法等法律法规来维护自己的权益。同时，政府的监管和介入也是保障购房者权益的重要手段。在维权过程中，购房者可以通过法律援助机构获得专业的帮助，并通过法律途径解决纠纷。