问 二手房什么时候办抵押手续？

概述： 用户希望了解在购买二手房过程中，何时应当办理抵押手续。从法律角度而言，抵押手续通常应在房屋产权过户后，且贷款审批通过的情况下进行。

详细分析：

1. 产权过户前与后的考量：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”但在实际操作中，由于房屋作为抵押物的价值评估、贷款审批等环节，通常要求房产已登记在借款人名下，因此，抵押手续多在产权过户后进行。

2. 贷款审批流程：《个人住房贷款管理办法》（银发[1998]190号）规定，银行在审批个人住房贷款时，会考虑房屋的评估价值、借款人的信用状况等因素。一旦贷款获得批准，银行与借款人将签订贷款合同，此时方可进行抵押登记。

3. 抵押登记程序：根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，抵押登记需向不动产所在地的不动产登记机构申请。申请人需提交身份证、不动产权证书、抵押合同等相关材料。登记机构审核无误后，会在不动产权证书上记载抵押信息，并出具抵押登记证明。

4. 风险防范：在未完成产权过户前，即使签订了抵押合同，也可能因卖方债务纠纷、产权争议等问题导致抵押权无法有效设立。因此，建议在确保房屋产权清晰、完成过户后再办理抵押手续。

5. 最新法律动态：虽然上述法律依据较为成熟，但应注意，《民法典》自2021年1月1日起施行，其中对物权、合同等方面进行了全面修订，尤其是对抵押权的规定更为细化和明确。例如，《民法典》第三百九十四条至四百零三条详细阐述了抵押合同的内容、形式及效力，以及抵押财产的范围、抵押权的设立方式等，为二手房抵押提供了更加坚实的法律支撑。

总结： 综上所述，二手房抵押手续的最佳时机是在产权过户并完成贷款审批后进行。这一流程不仅符合现行法律法规的要求，也有助于保障交易双方的合法权益，避免潜在的法律风险。