当购房者发现所购房屋已被抵押,首先应当确认抵押情况的真实性,并依据合同及相关法律规定寻求解除合同、赔偿损失或要求卖方清除抵押等救济途径。面对此类问题,可从以下几个方面着手处理:
核实信息:首先需要通过不动产登记中心查询房产的具体状况,包括是否真的存在抵押以及抵押权人的相关信息。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十一条,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”
审查合同条款:仔细检查买卖双方签订的商品房买卖合同中对于房屋状态(如是否存在抵押)的相关约定及违约责任条款。如果卖家未如实披露房屋被抵押的情况,则可能构成欺诈行为。依据《民法典》第五百七十七条,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
协商解决:尝试与卖方沟通,看能否达成一致意见解决问题,比如由卖方偿还债务解除抵押,或是调整房价作为补偿等。此过程中,《民法典》第四百六十四条关于“当事人可以就有关合同内容没有约定或者约定不明之处进行补充协议”的规定可以作为参考。
法律诉讼:若协商无果,买方可向人民法院提起民事诉讼,请求法院判决解除合同并要求对方返还已支付款项及利息损失;同时还可以主张因卖方隐瞒重要事实给自己造成的其他经济损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条指出:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失……”。
报案处理:在某些情况下,如果能够证明卖方故意隐瞒房屋已被抵押的事实而进行销售,涉嫌诈骗犯罪的话,也可以选择向公安机关报案,追究其刑事责任。根据《刑法》第二百二十四条的规定,“以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中骗取对方当事人财物数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金……”。
综上所述,遇到购买的房子被抵押的问题时,首先要查清事实真相,然后依据相关法律法规保护自身权益,必要时可通过法律途径维护自己的合法权益。在整个过程中,保持冷静理性,合理合法地争取最大利益是关键所在。