问 担保人抵押房产还不了怎么办？

当担保人以其房产为他人债务提供抵押担保，而债务人无法偿还债务时，债权人有权要求拍卖或变卖该房产以清偿债务。在此情况下，担保人可能失去其房产，但同时也享有对主债务人的追偿权。

首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”这意味着如果存在多个担保方式，债权人需依照法律规定或合同约定顺序行使权利。 其次，《中华人民共和国担保法》第五十七条规定：“保证人在承担了保证责任后，有权向债务人追偿。”因此，即使房产被用于偿还债务，担保人仍然可以向原债务人追讨相应金额。 再者，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第二十一条规定：“同一债权既有债务人物上担保又有第三人提供的物上担保，债务人未履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人请求就债务人物上担保优先受偿的，人民法院应予支持。”这进一步明确了在同时存在债务人物保与第三人物保的情况下，处理顺序的原则。 此外，《民法典》第四百零九条指出：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。”说明了抵押权人和抵押人之间对于抵押权的具体安排具有一定的灵活性。 最后，《民法典》第三百九十条规定：“设立担保物权，应当依法订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。”强调了担保关系的有效性取决于主合同的状态。

综上所述，当担保人面临因债务人违约而导致房产被处置的风险时，不仅需要了解自身所处的位置及权利范围，还应该积极寻求专业法律顾问的帮助来维护自身合法权益。同时，在成为任何类型担保之前，全面评估风险并确保所有相关文件符合现行法律法规的要求是非常重要的。