问 南宁二手房被抵押怎么办？

用户关注的问题是：在购买已知被抵押的南宁二手房时，如何妥善处理该情况以确保交易安全。作为资深高级律师，我将从五个关键法律角度进行深入解析：

1. 抵押权现状确认：首要任务是明确房屋抵押权的具体状况，包括抵押权人、债权金额、抵押期限、是否办理登记等信息（依据《民法典》第402、398条）。购房者可要求卖方提供抵押合同、他项权证等文件，并通过南宁市不动产登记中心查询核实抵押详情。

2. 卖方解押义务：根据《民法典》第406条规定，卖方负有在转让房屋前解除抵押的义务。买方可与卖方协商解押事宜，如卖方自行筹款还贷或由买方垫资解押（须签订书面协议并明确违约责任，参考《民法典》第577条），确保交易完成时抵押权已涤除。

3. 资金监管与风险防范：鉴于抵押房交易风险较大，建议采用第三方资金监管方式，按照《房地产经纪管理办法》第18条，通过正规房地产中介机构设立专用账户，确保购房款在抵押解除后才划转至卖方，防止资金损失（参见《民法典》第586条关于定金罚则的规定）。

4. 合同条款约定：买卖双方应签订详尽的二手房买卖合同，明确抵押房交易条件、解押期限、违约责任、解除合同情形等内容，确保权益保障有法可依（参照《民法典》第595、580条）。特别注明，若因卖方原因无法按时解押导致交易失败，买方有权解除合同并索赔（依据《民法典》第563条）。

5. 司法救济途径：若卖方违反合同约定，未如期解除抵押或存在其他欺诈行为，买方有权依据《民事诉讼法》第119条提起诉讼，请求法院确认合同无效、解除合同、赔偿损失等（参考《民法典》第577条关于违约责任的规定）。

综上所述，购买已被抵押的南宁二手房，需全面了解抵押状况，明确卖方解押义务，采取严格的资金监管措施，制定严谨的合同条款，并熟知司法救济途径，以最大程度保障自身合法权益。在交易全程中，遵循相关法律法规，谨慎操作，是规避风险、顺利完成交易的关键。