问 开发商交房不解除银行抵押怎么办？

用户想了解当开发商在交房时未能解除房产上的银行抵押的情况下，购房者的合法权益如何保障，以及购房者应采取何种法律手段维护自身权益。

一、法律规定：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这意味着开发商在未解除抵押前不能合法地将房屋交付给购房者。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”这表明开发商违反了合同义务，购房者有权要求赔偿或解除合同。

二、解决途径：购房者可以依据上述法律条文，首先向开发商发出书面通知，要求其在合理时间内解除抵押并履行交房义务。如果开发商逾期仍未解除抵押，购房者可以向法院提起诉讼，请求法院判决开发商解除抵押，并承担相应的违约责任。同时，购房者还可以申请法院对涉案房产进行查封，防止开发商再次设置抵押。

三、证据收集：购房者需要保存好购房合同、付款凭证等证明材料，以证明自己的合法权益受到侵害。此外，还需注意收集开发商未按期解除抵押的相关证据，如催告函、邮件往来记录等，以便在诉讼过程中使用。

四、协商调解：在正式起诉前，购房者可尝试与开发商进行协商，争取通过友好方式解决问题。若双方达成一致意见，建议签订书面协议，并明确违约责任条款，避免日后发生争议。

五、寻求专业帮助：鉴于此类问题的专业性和复杂性，建议购房者咨询房地产领域的专业律师，获取更详细的法律指导和帮助。必要时，可以通过律师代理参与诉讼程序，提高维权成功率。

综上所述，面对开发商交房不解除银行抵押的情况，购房者不仅能够依法维护自身合法权益，而且可以通过多种途径有效应对这一挑战。