问 土地抵押后有房产证怎么办？

用户的问题核心在于了解在土地已被抵押的情况下，房产证的有效性和处理方式。他可能想知道的是，如果土地已经抵押，那么基于这块土地建造的房产是否还能获取或持有房产证，以及这将如何影响其权益。

从资深高级律师的角度看，首先，需要明确的是，土地抵押并不影响房产证的发放。在中国，土地使用权和地上建筑物的所有权是分开处理的。根据《物权法》第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”这意味着，即使土地被抵押，土地上的建筑物的所有权仍归土地使用权人，他们有权获得和持有房产证。

其次，根据《城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，只要符合法定程序，土地所有人仍然可以申请并持有房产证。

再者，《物权法》第一百八十六条规定：“抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，并告知受让人财产已经抵押的情况。”这意味着，土地所有人可以转让土地上的房产，但需通知并征得抵押权人的同意。

同时，我们还需考虑《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人将已抵押的财产出租的，应当书面告知承租人该财产已经抵押的事实。” 若土地所有人在抵押后出租或出售房产，须告知租户或买方土地已抵押的情况。

最后，关于房产证的办理，依据仍是《城市房地产管理法》第六十条，权利人有权依法申请办理房产登记，取得房产证。虽然土地已被抵押，但这不影响房产作为固定附着物的所有权归属，从而理论上不影响房产证的发放。

总结来说，土地抵押并不妨碍房产证的发放和持有，但土地所有人在进行任何与房产相关的交易时，如出租或出售，都需要遵守法律规定，告知对方土地抵押的现状。同时，抵押并不改变房产作为固定附着物的所有权，所以土地所有人仍可申请并持有房产证。然而，这需要在法律允许的范围内进行，并充分尊重和保障抵押权人的合法权益。