问 抵押的土地已经建房了怎么办？

用户核心问题概述：用户想知道在土地已设定抵押后，其上建造的房屋如何处理，尤其是关于房屋权利归属、抵押权效力、转让限制、法律风险及解决途径等方面的法律依据与实践操作。

法律分析：

1. 房屋与土地权利的关联性： 根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”及第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这意味着“房随地走，地随房走”的原则。因此，若土地被抵押，其上的房屋虽独立成为房产，但转让时会受到土地抵押状态的限制。

2. 抵押权的效力及优先权： 《物权法》第一百八十二条明确规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”这表明，即使土地抵押在先，其后在该土地上新建的房屋也将自动成为抵押物的一部分，抵押权人对该房屋享有优先受偿权。

3. 房屋转让与再抵押的限制： 依据《城市房地产管理法》第三十八条，司法实践中，抵押土地上的房屋未经抵押权人同意不得转让。同时，《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。这意味着，房屋所有权人在未解除土地抵押前，转让或再抵押房屋将面临法律障碍。

4. 法律风险及应对措施： 主要风险包括房屋转让受限、抵押权实现时可能丧失房屋所有权等。应对策略包括：(a)与抵押权人协商，取得同意转让或通过偿还债务解除抵押；(b)在建房前了解土地权利状况，避免在已抵押土地上建设；(c)考虑购买产权保险，分散风险。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七十五条规定了“新增财产不属抵押物”的例外情形，但在实际操作中需谨慎处理。

5. 最新法律规定与实践操作： 最新的《民法典》第四百一十六条规定：“抵押财产自下列情形之一发生时确定：（一）债务履行期限届满，债权未实现；（二）抵押人被宣告破产或者解散；（三）当事人约定的实现抵押权的情形；（四）严重影响债权实现的其他情形。”这强调了抵押财产确定的时间节点，对处理抵押土地上房屋问题提供了更明确的法律依据。实践中，应积极与相关部门沟通，确保所有交易均符合现行法律法规，必要时寻求专业律师协助，以合法合规的方式处理房屋与土地的权益问题。

总结：

土地已设定抵押后在其上建房，虽然房屋可独立确权，但仍受土地抵押状态的制约。解决此类问题的关键在于遵循“房地一体”原则，与抵押权人协商处理，确保任何转让或处置行为均在尊重抵押权人权益的基础上进行，同时充分利用最新的法律规定如《民法典》来指导具体操作，必要时寻求法律专业人士帮助，以规避风险，保障自身权益。