问 卖给我的房子被抵押了怎么办？

用户希望了解当购买的房子已被抵押时，应如何应对以及可能的解决方案。以下是基于中国法律的专业分析：

一、合同效力

根据《中华人民共和国民法典》第215条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即使房屋被抵押，买卖合同仍然有效，但买方需注意合同中是否有明确的解除条件或违约责任条款。

二、抵押权优先性

根据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，如果卖方在抵押期间转让房产，抵押权仍然存在，且优先于买方的权利。因此，买方在购买前应核实房屋是否已设定抵押，并要求卖方提供解押证明或与抵押权人协商解押事宜。

三、救济途径

如果买方在不知情的情况下购买了已被抵押的房屋，可以采取以下措施：

1. 协商解决：与卖方及抵押权人协商，要求卖方解除抵押或提供其他担保。
2. 诉讼维权：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条，买方可以向人民法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同的有效性，并要求卖方承担违约责任。
3. 申请撤销：根据《中华人民共和国民法典》第148条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”如果卖方故意隐瞒房屋抵押情况，买方可以申请撤销合同。

四、损失赔偿

根据《中华人民共和国民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果卖方未能按合同约定解除抵押，导致买方无法取得房屋所有权，买方有权要求卖方赔偿因此造成的损失。

五、预防措施

为了避免类似问题发生，买方在购房前应：

1. 查询房屋信息：通过不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封等情况。
2. 签订详细合同：在合同中明确约定卖方应在一定期限内解除抵押，并设置相应的违约条款。
3. 聘请专业律师：在交易过程中聘请专业律师进行法律咨询和合同审查，确保交易安全。

总结

当购买的房屋已被抵押时，买方应首先核实房屋抵押情况，并与卖方及抵押权人协商解决。如协商无果，可以通过诉讼途径维护自身权益，并要求赔偿损失。同时，未来在购房时应加强风险防范，确保交易安全。