问 如果抵押房产不通过怎么办？

用户的问题核心在于：当房产抵押无法成功办理时，应该如何处理以及其法律依据是什么。从资深高级律师的角度看，这个问题可以从以下几个方面进行解析：

1. 抵押权设立条件：根据《物权法》第180条和第187条规定，设定房地产抵押需要抵押人与债权人订立书面抵押合同，并依法办理抵押登记。如未满足这些条件，则抵押无效。

2. 房产抵押限制：根据《城市房地产管理法》和《担保法》相关规定，存在产权争议、已被查封、冻结或其他法定不得抵押的情况，房产则不能进行抵押。

3. 法律救济途径：若因手续不全或存在法律障碍导致抵押无法办理，可以通过补充完善相关材料、协商解除妨碍事由、提起诉讼等方式寻求解决。

4. 违约责任承担：若因一方过错导致抵押无法办理，根据《合同法》的相关规定，有过错的一方应承担相应的违约责任，赔偿对方因此所受损失。

5. 替代担保方式：在房产抵押无法实现的情况下，债权人可以要求债务人提供其他合法有效的担保方式，如保证、质押等。

综上所述，当房产抵押未能顺利办理时，涉及的问题包括审查抵押权设立的合法性、确认是否存在抵押限制情形、了解法律救济手段、明确违约责任归属以及考虑采用替代担保方式。在此过程中，应当严格遵循《物权法》、《城市房地产管理法》、《担保法》及《合同法》等相关法律规定。最后，在遇到此类情况时，建议及时咨询专业法律人士，以便得到更准确、具体的解决方案。