问 抵押物存在租赁问题怎么办？

当抵押物存在租赁问题时，首先需要确认租赁合同的有效性以及租赁关系是否对抵押权的实现构成障碍。接下来，应依据相关法律规定采取适当的法律措施以保障抵押权人的权益。

从资深高级律师的角度来看，处理抵押物存在租赁问题主要可以从以下几个方面入手：

1. 确认租赁合同的有效性和真实性：根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”在处理抵押物上的租赁问题前，首先要审查租赁合同的真实性和合法性，确保该租赁关系是基于双方真实意思表示而建立的，并且没有违反法律法规强制性规定。

2. 评估租赁权对抗抵押权的可能性：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条，“承租人按照约定使用租赁房屋期间，因出租人原因导致租赁房屋被查封或者设定其他权利负担，影响承租人正常使用租赁房屋的，承租人可以请求解除合同并赔偿损失；但不影响承租人继续占有使用租赁房屋至租赁期满。”这表明，在某些情况下，合法有效的租赁权可能优于后设立的抵押权。

3. 协商解决或通过司法途径解决争议：如果租赁确实妨碍了抵押权的行使，那么可以通过与承租人协商的方式寻求解决方案，如调整租金支付时间、提前终止租赁协议等。若协商不成，则可依法向人民法院提起诉讼，请求确认租赁合同无效或要求承租人搬离。

4. 注意保护善意第三人的利益：根据《民法典》第四百零六条的规定，“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”这意味着即使抵押物上设有租赁，只要购买者为善意且不知情，则其权益也应得到保护。

5. 加强事前风险管理：对于金融机构等贷款方而言，在接受不动产作为担保时应当充分调查了解标的物现状，包括是否存在未登记的长期租赁等情况，并将此作为授信条件之一加以限制，从而有效防范潜在风险。

综上所述，面对抵押物存在租赁的问题，关键在于明确各方权利义务边界并通过合理合法手段妥善处理，既要维护抵押权人的合法权益也要兼顾到承租人的正当诉求。同时，加强前期尽职调查及合同管理也是预防此类问题发生的重要手段。