问 房子抵押了商品房怎么办？

用户咨询：已将自有商品房办理抵押，现欲了解在该房产抵押状态下应如何处理及注意事项，希望获得资深高级律师从五个方面进行详细法律解读，并提供最新、完整的中国法律法规依据。

资深高级律师法律解析：

1. 抵押权设立与效力：根据《民法典》第三百九十四条，债务人或第三人有权处分的财产可以抵押。用户将商品房抵押，即设立抵押权，债权人（通常是银行或其他金融机构）对抵押房产享有优先受偿权。在抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押物（《民法典》第四百零六条第一款），且需继续履行对房产的维修、保管义务（《民法典》第四百零七条）。

2. 房产使用与收益：尽管房产被抵押，但用户作为所有权人，一般仍可继续居住和使用该房屋（《民法典》第四百零五条）。此外，根据《民法典》第三百九十九条第二项，抵押期间，抵押人有权收取抵押物的天然孳息和法定孳息，但抵押权人有权请求抵押人将之提前清偿债务。

3. 提前还款与解除抵押：用户如欲解除房产抵押，需按借款合同约定提前偿还全部或部分贷款（《民法典》第三百九十三条）。偿还后，应凭结清证明等材料向抵押权人申请解除抵押登记，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条，由双方共同申请注销抵押权登记。

4. 逾期还款与抵押权实现：若用户未能按时偿还贷款，抵押权人有权依照法律规定或合同约定，请求人民法院拍卖、变卖抵押房产以优先受偿（《民法典》第三百九十四条、第四百一十条）。此过程中，用户可能面临房产被强制执行的风险。

5. 法律责任与纠纷解决：若因违反抵押合同约定或相关法律规定，导致抵押权人权益受损，用户可能需承担违约责任、赔偿损失等（《民法典》第五百七十七条）。如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，可依《民事诉讼法》第三条、第五十条之规定，通过诉讼途径解决。

综上，用户在商品房抵押状态下，应遵守抵押权设立的相关法律规定，继续履行使用、保管义务，按时偿还贷款以避免抵押权实现风险，并知晓在特定情形下的法律责任及纠纷解决途径。在满足条件时，可通过提前还款解除抵押，恢复房产完整产权。