问 组合贷抵押啥意思呀怎么办？

用户问题概述：客户咨询“组合贷抵押”的含义及具体操作办法，希望从资深高级律师的专业视角出发，从五个方面对此类法律问题进行详尽解析，同时援引最新的、完整的中国法律依据原文，文字篇幅不少于500字。

资深高级律师五方面详细分析：

1. 定义理解：组合贷款抵押，是指借款人申请购房时，结合使用公积金贷款与商业贷款两种融资方式，并将所购房产作为贷款的共同担保物进行抵押。《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）第二十六条规定：“缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。”而商业贷款则是依据《个人贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第2号）的相关规定办理。两者结合，即构成“组合贷”。

2. 操作流程：首先，借款人需向银行和住房公积金管理中心提交贷款申请及相关材料，包括身份证明、收入证明、购房合同等。其次，银行与公积金中心分别对借款人资质、购房交易真实性、房产价值等进行审核。审核通过后，三方签订《组合贷款合同》及《抵押合同》，明确贷款金额、期限、利率、还款方式以及抵押权设立等内容。最后，到房地产登记机构办理房产抵押登记手续，根据《民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

3. 权利义务：借款人应按照合同约定偿还贷款本息，逾期未还可能面临罚息、信用记录受损甚至被诉至法院强制执行抵押房产。同时，借款人享有在清偿全部贷款本息后解除房产抵押的权利。《民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

4. 风险防范：借款人应注意贷款利率、还款方式对自身经济压力的影响，避免因无力偿还导致抵押房产被处置的风险。同时，应确保贷款申请资料真实有效，避免因欺诈行为触犯《刑法》第一百七十五条之一规定的骗取贷款罪。此外，密切关注房产市场变动，以防抵押房产价值大幅下跌导致抵押不足。

5. 法律变更与适应：随着法律法规及政策调整，如公积金贷款政策、商业银行贷款政策的变动，可能影响组合贷的具体条件和操作流程。借款人应持续关注相关政策动态，及时调整还款计划或寻求专业法律咨询，确保合规操作。例如，《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）对首套房及二套房的首付比例、贷款利率等进行了明确规定，对组合贷产生了直接影响。

总结：组合贷抵押是购房者利用公积金贷款与商业贷款双重融资途径购房，并以所购房产作为共同担保的一种贷款模式。操作过程中需遵循严格的申请、审核、签约、抵押登记流程，明确各方权利义务，防范各类风险，并随时关注法律法规及政策变化，确保贷款行为合法合规。