问 抵押房还是交了订金怎么办？

用户的问题核心在于对已支付订金的房产交易的法律性质及后续处理方式的疑虑，特别是当涉及到抵押房产时，他想知道如果购买的房屋是抵押房，已经支付了订金，那么该如何保障自己的权益，以及在什么情况下可以要求退款或者解约。

从资深高级律师的角度看，首先，用户需要理解，购房订金支付后，若房屋存在抵押情况，这涉及了合同法和物权法的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第八章“定金”中的第一百一十五条规定：“当事人可以约定一方当事人通过交付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。”这意味着，如果用户支付了订金，那么他就有了一个法定的权利，即如果卖方无法履行无抵押的房屋交付，用户有权要求退还订金并可能获得双倍赔偿。

其次，需要考虑的是《物权法》第一百九十六条：“订金交付后，抵押权消灭；抵押权消灭前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着，即使房屋有抵押，但已有租客或买家在不知情的情况下，法律会保护其租赁或购买权益。

再者，用户需了解，根据《城市房地产管理法》第三十八条：“房地产抵押后，抵押房地产可以出租，并应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”因此，如果用户是在不知情的情况下支付订金，他有权知道这一情况并决定是否继续交易。

第四，《物权法》第一百九十条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照约定。”这意味着，用户有权在知晓抵押情况后，与卖方协商是否继续交易。

最后，如《合同法》第一百一十九条指出：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”如果卖方不能解除抵押并完成交易，用户可以根据此条款要求双倍返还订金。

总结来说，用户在支付订金购买抵押房后，应首先了解相关法律规定，以便在必要时采取法律措施保护自身权益。如果卖方未能解决抵押问题，用户可以依据《合同法》要求退还订金，甚至双倍返还。同时，用户也可以根据《物权法》主张自己在不知情情况下的租赁或购买权益。