问 退房屋抵押金怎么办？

用户想要了解如何合法、合理地退回房屋抵押金，包括可能存在的法律程序和需要准备的文件。从资深高级律师的角度来看，解决这一问题需从合同条款、押金性质、法律规定、房东与租客的权利义务及争议解决途径等五个方面进行详细分析。

1. 合同条款：根据《中华人民共和国民法典》第704条：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”在租赁关系中，押金退还的具体条件通常会在租赁合同中明确规定。若合同中有明确约定押金退还的时间、条件以及扣除项目，则应严格按照合同执行。
2. 押金性质：押金实质上是一种预付的违约金，用于保证承租人履行合同义务，而非预付租金或服务费。依据《民法典》第586条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，在没有违反合同条款的情况下，押金应在租赁期满后全额退还。
3. 法律规定：根据《消费者权益保护法》第53条：“经营者以预收款方式提供商品或者服务的，应当按照约定提供。未按照约定提供的，应当按照消费者的要求履行约定或者退回预付款；并应当承担预付款的利息、消费者必须支付的合理费用。”虽然此条款主要针对消费者权益保护，但在房屋租赁中也有一定的参考价值，即如果押金被视为一种预付款形式，那么在没有违反合同条款的前提下，房东应当按约退还。
4. 权利义务：根据《民法典》第722条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”同时，《民法典》第733条指出：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”这意味着，在租赁期满且承租人已按约定履行所有义务后，押金应当被退还。
5. 争议解决途径：当双方就押金退还事宜产生分歧时，可首先尝试通过协商达成一致意见。若协商不成，可依据合同中的仲裁条款申请仲裁或向人民法院提起诉讼，依据《民事诉讼法》的相关规定维护自身合法权益。

综上所述，押金退还问题不仅涉及合同的具体约定，还涉及到一系列法律法规的适用，因此在处理此类问题时，既要严格遵守合同约定，也要充分考虑相关法律法规的规定，以确保双方的合法权益得到保障。